OC zarządców nieruchomości

Jakich szkód nie obejmuje obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości?

Aktualizacja: 2026-08-28

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości zapewnia szeroką ochronę odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem w związku z zarządzaniem nieruchomością. Nie oznacza to jednak, że ubezpieczenie obejmuje absolutnie każde zdarzenie i każdy rodzaj roszczenia.

Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości wskazuje trzy konkretne grupy szkód, których obowiązkowe OC nie obejmuje.

Są to:

określone szkody w rzeczach wyrządzone osobom bliskim,
szkody polegające na zapłacie kar umownych,
szkody powstałe wskutek działań wojennych, rozruchów, zamieszek i aktów terroru.

Lista ta ma duże znaczenie praktyczne. Pozwala odróżnić ustawowe wyłączenia obowiązkowego OC od innych ryzyk, które zarządca może spotkać podczas wykonywania swojej działalności.

Oblicz składkę obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Co co do zasady obejmuje obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości?

Obowiązkowym ubezpieczeniem objęta jest odpowiedzialność cywilna zarządcy za szkody wyrządzone:

jego działaniem,
jego zaniechaniem,
w okresie ubezpieczenia,
w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Jeżeli zarządca wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ubezpieczenie obejmuje również odpowiedzialność zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.

Ochrona może więc mieć znaczenie zarówno przy błędnym wykonaniu określonej czynności, jak i przy braku podjęcia działania, które powinno zostać wykonane w ramach zarządzania nieruchomością.

Przykładem może być:

niewłaściwe zorganizowanie naprawy,
nieprzekazanie informacji o awarii,
brak reakcji na zgłoszone zagrożenie,
błąd w dokumentacji,
nieprawidłowe zlecenie prac,
zaniedbanie obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Każde zdarzenie wymaga jednak ustalenia odpowiedzialności zarządcy oraz związku szkody z czynnościami zarządzania.

Jakich szkód nie obejmuje obowiązkowe OC zarządcy?

Rozporządzenie wymienia trzy grupy wyłączeń.

Nie należy rozszerzać ich znaczenia na inne sytuacje, których przepisy nie wymieniają. Jednocześnie trzeba bardzo dokładnie odczytywać zakres każdego wyłączenia.

Pierwsze z nich nie dotyczy bowiem wszystkich możliwych szkód wyrządzonych osobom bliskim, lecz określonych szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy.

Drugie dotyczy kar umownych, a nie automatycznie każdego roszczenia wynikającego z umowy.

Trzecie obejmuje szkody wynikające z określonych nadzwyczajnych zdarzeń, takich jak wojna, rozruchy, zamieszki i akty terroru.

Szkody w rzeczach wyrządzone osobom bliskim

Pierwsze wyłączenie dotyczy szkód polegających na:

uszkodzeniu rzeczy,
zniszczeniu rzeczy,
utracie rzeczy.

Wyłączenie ma zastosowanie, gdy taka szkoda zostanie wyrządzona przez ubezpieczonego określonej osobie bliskiej.

Rozporządzenie wymienia:

małżonka,
wstępnego,
zstępnego,
rodzeństwo,
powinowatego w tej samej linii lub stopniu,
osobę pozostającą w stosunku przysposobienia,
małżonka osoby pozostającej w stosunku przysposobienia,
osobę, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu.

Wyłączenie nie zostało więc sformułowane jako ogólny brak ochrony wobec wszystkich osób pozostających z zarządcą w jakiejkolwiek relacji rodzinnej.

Dotyczy dokładnie wskazanej grupy osób i określonego rodzaju szkód rzeczowych.

Co oznacza uszkodzenie, zniszczenie lub utrata rzeczy?

W praktyce szkoda w rzeczy może polegać na przykład na:

fizycznym uszkodzeniu przedmiotu,
całkowitym zniszczeniu przedmiotu,
utracie przedmiotu,
pozbawieniu właściciela możliwości korzystania z rzeczy wskutek jej utraty.

Przykładowo wyłączenie może mieć znaczenie, gdy ubezpieczony zarządca w związku z wykonywaną czynnością doprowadzi do zniszczenia rzeczy należącej do małżonka albo innej osoby wskazanej w rozporządzeniu.

Nie należy jednak na tej podstawie twierdzić, że obowiązkowe OC wyłącza automatycznie wszystkie możliwe roszczenia każdej osoby bliskiej.

Przepis odnosi się konkretnie do szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy.

Czy wyłączenie dotyczy również szkód osobowych osób bliskich?

Treść rozporządzenia wskazuje w tym punkcie na szkody polegające na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy.

Nie jest to zapis obejmujący wprost każdy rodzaj szkody osoby bliskiej.

Dlatego nie należy upraszczać tego wyłączenia do stwierdzenia:

„OC zarządcy nie obejmuje żadnych szkód wyrządzonych rodzinie”.

Takie sformułowanie byłoby zbyt szerokie.

Prawidłowo należy wskazać, że wyłączenie obejmuje określone szkody rzeczowe wyrządzone wskazanym osobom bliskim.

Ocena innego rodzaju roszczenia wymaga analizy konkretnego zdarzenia, odpowiedzialności zarządcy oraz ustawowego zakresu ubezpieczenia.

Przykład szkody w rzeczy małżonka

Załóżmy, że zarządca wykonuje czynności dotyczące nieruchomości, a w wyniku jego działania dochodzi do uszkodzenia rzeczy należącej do jego małżonka.

Jeżeli szkoda polega na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie tej rzeczy, może znaleźć zastosowanie ustawowe wyłączenie.

Przy analizie trzeba jednak ustalić:

kto był właścicielem rzeczy,
jaki rodzaj szkody powstał,
kto wyrządził szkodę,
czy zdarzenie miało związek z zarządzaniem nieruchomością,
czy poszkodowany należy do grupy wymienionej w rozporządzeniu.

Samo podobieństwo nazwisk albo ogólna relacja rodzinna nie wystarcza do automatycznego zastosowania wyłączenia.

Kary umowne nie są objęte obowiązkowym OC

Drugą grupą szkód wyłączonych z obowiązkowego OC są szkody polegające na zapłacie kar umownych.

Kara umowna jest zastrzeżoną w umowie kwotą albo sposobem ustalenia kwoty należnej w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania określonego zobowiązania.

W umowie o zarządzanie nieruchomością mogą znaleźć się postanowienia przewidujące karę umowną między innymi za:

niedotrzymanie określonego terminu,
niewykonanie wskazanego obowiązku,
brak przekazania dokumentacji,
naruszenie postanowień umowy,
nienależyte wykonanie czynności,
niewykonanie określonego zadania.

Jeżeli roszczenie wobec zarządcy polega wyłącznie na obowiązku zapłaty kary umownej, obowiązkowe OC nie obejmuje takiej szkody.

Dlaczego kara umowna nie jest pokrywana z obowiązkowego OC?

Obowiązkowe OC ma chronić odpowiedzialność zarządcy za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Kara umowna jest natomiast zobowiązaniem wynikającym z postanowienia zawartego przez strony umowy.

Jej wysokość nie musi odpowiadać rzeczywistej wartości poniesionej szkody.

Strony mogą określić karę umowną z góry, na przykład jako:

konkretną kwotę,
kwotę za każdy dzień opóźnienia,
procent wynagrodzenia,
inną wartość wskazaną w umowie.

Obowiązkowe OC zarządcy nie przejmuje więc obowiązku zapłaty kary umownej tylko dlatego, że została ona naliczona w związku z umową o zarządzanie nieruchomością.

Kara umowna a odszkodowanie – to nie zawsze to samo

Ważne jest odróżnienie kary umownej od roszczenia odszkodowawczego za rzeczywiście powstałą szkodę.

Przykładowo jedna sytuacja może prowadzić do:

naliczenia zarządcy kary umownej,
powstania odrębnej szkody rzeczowej lub finansowej,
skierowania dodatkowego roszczenia odszkodowawczego.

Wyłączenie kar umownych nie oznacza automatycznie, że każde inne roszczenie wynikające z tego samego zdarzenia również pozostaje poza ochroną.

Trzeba osobno ustalić:

czego dotyczy konkretne żądanie,
czy jest to kara umowna,
czy jest to roszczenie o naprawienie szkody,
jaka jest podstawa odpowiedzialności,
czy szkoda mieści się w ustawowym zakresie OC.

Przykład – kara za niedotrzymanie terminu

Umowa o zarządzanie może przewidywać karę umowną za niewykonanie określonej czynności w terminie.

Jeżeli zarządca nie dotrzyma terminu, druga strona może naliczyć karę zgodnie z umową.

Obowiązkowe OC nie pokryje samej kary umownej.

Jeżeli jednak wskutek tego samego opóźnienia powstanie dodatkowa rzeczywista szkoda, jej ocena wymaga odrębnej analizy.

Nie można automatycznie utożsamiać kary umownej z każdym możliwym roszczeniem powstałym na tle tego samego zdarzenia.

Jak ograniczyć ryzyko kar umownych?

Ponieważ obowiązkowe OC nie obejmuje kar umownych, szczególnie ważna jest analiza umowy przed jej podpisaniem.

Zarządca powinien zwrócić uwagę na:

katalog kar umownych,
wysokość poszczególnych kar,
sposób ich naliczania,
limity łącznej wartości kar,
terminy realizacji obowiązków,
zakres odpowiedzialności za podwykonawców,
możliwość naliczenia wielu kar za jedno zdarzenie,
zasady zgłaszania i usuwania naruszeń.

Nie należy traktować polisy OC jako zabezpieczenia przed każdym finansowym skutkiem naruszenia umowy.

Szkody powstałe wskutek działań wojennych

Trzecia grupa wyłączeń obejmuje szkody powstałe wskutek:

działań wojennych,
rozruchów,
zamieszek,
aktów terroru.

Jeżeli bezpośrednią przyczyną szkody jest jedno z tych zdarzeń, obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości nie obejmuje takiej szkody.

Są to nadzwyczajne ryzyka, które pozostają poza zakresem obowiązkowego ubezpieczenia określonego w rozporządzeniu.

Rozruchy i zamieszki

Rozporządzenie wymienia osobno rozruchy i zamieszki.

Dla zastosowania wyłączenia istotne jest ustalenie przyczyny powstania szkody.

Nie wystarczy samo stwierdzenie, że w pobliżu nieruchomości odbywało się zgromadzenie albo protest.

Trzeba ustalić, czy konkretna szkoda rzeczywiście powstała wskutek zdarzenia objętego wyłączeniem.

Znaczenie może mieć:

przebieg zdarzenia,
dokumentacja służb,
nagrania,
protokoły,
zgłoszenia szkody,
ustalenia dotyczące bezpośredniej przyczyny uszkodzenia.

Akty terroru a obowiązkowe OC zarządcy

Szkody powstałe wskutek aktów terroru również zostały wyłączone z obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że każde zdarzenie o gwałtownym charakterze automatycznie zostanie zakwalifikowane jako akt terroru.

Przyczyna szkody i charakter zdarzenia muszą zostać ustalone na podstawie konkretnych okoliczności.

Z punktu widzenia zarządcy istotne jest to, że ustawowy zakres obowiązkowego OC nie obejmuje szkód wynikających z tego rodzaju zdarzeń.

Czy można rozszerzyć obowiązkowe OC o ryzyka wyłączone?

Obowiązkowe OC posiada zakres wynikający z przepisów.

Niektóre dodatkowe ryzyka mogą być przedmiotem innych ubezpieczeń, zależnie od oferty zakładów ubezpieczeń i rodzaju nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że sama polisa obowiązkowego OC zarządcy zostaje automatycznie rozszerzona o wszystkie ryzyka wyłączone przez rozporządzenie.

W praktyce warto oddzielnie analizować:

obowiązkowe OC zawodowe zarządcy,
dobrowolne OC działalności,
ubezpieczenie mienia nieruchomości,
ubezpieczenie od terroryzmu, zamieszek lub innych ryzyk, jeżeli jest dostępne,
ochronę prawną,
ubezpieczenia poszczególnych wykonawców.

Każdy produkt pełni inną funkcję.

Czy ubezpieczyciel może dodać inne wyłączenia do obowiązkowego OC?

Rozporządzenie stanowi, że obowiązkowe OC obejmuje wszystkie szkody mieszczące się w ustawowym zakresie, z zastrzeżeniem trzech wymienionych grup wyłączeń, bez możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.

Jest to bardzo istotna cecha obowiązkowego ubezpieczenia.

Zakład ubezpieczeń nie może poprzez warunki umowy dowolnie zawęzić ustawowego zakresu ochrony obowiązkowego OC.

Nie oznacza to jednak, że ubezpieczyciel odpowiada za każde zgłoszone roszczenie.

Nadal trzeba wykazać między innymi:

odpowiedzialność cywilną zarządcy,
powstanie szkody,
związek szkody z zarządzaniem nieruchomością,
wystąpienie działania lub zaniechania w okresie ubezpieczenia,
brak zastosowania ustawowego wyłączenia.

Obowiązkowe OC nie jest ubezpieczeniem od każdego problemu zarządcy

Polisa odpowiedzialności cywilnej nie pokrywa automatycznie wszystkich kosztów, strat i zobowiązań związanych z prowadzeniem działalności.

Nie należy traktować jej jako ochrony od:

każdego sporu z klientem,
każdej kary umownej,
utraty wynagrodzenia,
kosztów prowadzenia firmy,
nieskutecznie wykonanej usługi bez powstania szkody objętej OC,
wszystkich szkód w majątku własnym zarządcy,
każdej szkody w nieruchomości niezależnie od odpowiedzialności zarządcy.

Podstawą działania OC jest odpowiedzialność cywilna ubezpieczonego za szkodę mieszczącą się w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia.

Czy szkoda w majątku zarządcy jest objęta OC?

OC chroni odpowiedzialność wobec osób trzecich.

Nie jest ubezpieczeniem własnego majątku zarządcy.

Jeżeli zarządca poniesie szkodę we własnym sprzęcie, dokumentacji, biurze albo innym składniku majątku, samo obowiązkowe OC zawodowe nie służy do pokrywania takich strat.

Do ochrony własnego mienia mogą służyć inne ubezpieczenia, na przykład ubezpieczenie majątku firmy.

Czy OC pokrywa koszt poprawienia wadliwie wykonanej pracy?

Samo wykonanie czynności w sposób nieprawidłowy nie zawsze oznacza jeszcze powstanie szkody objętej obowiązkowym OC.

Może wystąpić sytuacja, w której zarządca musi ponownie wykonać określoną czynność, poprawić dokument albo zorganizować usługę jeszcze raz.

Trzeba wówczas ustalić:

czy powstała szkoda osoby trzeciej,
czy istnieje odpowiedzialność odszkodowawcza,
czy chodzi jedynie o koszt prawidłowego wykonania własnego zobowiązania,
czy roszczenie jest karą umowną,
czy zdarzenie mieści się w ustawowym zakresie OC.

Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy.

Czy OC obejmuje szkody spowodowane przez pracownika?

Obowiązkowe OC może obejmować odpowiedzialność zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem osób, przy pomocy których wykonuje on czynności i które działają pod jego nadzorem.

Nie zmienia to jednak ustawowych wyłączeń.

Jeżeli szkoda wyrządzona przez osobę pod nadzorem mieści się w jednej z wyłączonych kategorii, samo działanie pracownika nie powoduje automatycznego objęcia jej ochroną.

Więcej informacji znajdziesz w artykule:

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości a pracownicy i osoby działające pod nadzorem.

Czy przerwa w ubezpieczeniu jest wyłączeniem?

Przerwa w ochronie nie jest jednym z trzech wskazanych wyłączeń szkód.

Jeżeli jednak działanie lub zaniechanie miało miejsce poza okresem ubezpieczenia, może nie mieścić się w czasowym zakresie ochrony wynikającym z rozporządzenia.

Dlatego zarządca powinien zachować ciągłość kolejnych polis.

Nowa ochrona powinna rozpoczynać się bezpośrednio po zakończeniu poprzedniej.

Więcej:

Kiedy trzeba wykupić obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości?.

Jak ubezpieczyciel ocenia zgłoszoną szkodę?

Po zgłoszeniu roszczenia ubezpieczyciel może analizować między innymi:

przebieg zdarzenia,
rodzaj szkody,
datę działania lub zaniechania,
związek zdarzenia z zarządzaniem nieruchomością,
zakres obowiązków zarządcy,
odpowiedzialność ubezpieczonego,
dokumentację,
wysokość roszczenia,
ewentualne zastosowanie ustawowego wyłączenia,
dostępny limit sumy gwarancyjnej.

Dlatego zarządca powinien dokładnie dokumentować wykonywane czynności i okoliczności powstania szkody.

Co zrobić po otrzymaniu roszczenia?

Po otrzymaniu żądania zapłaty warto:

ustalić, czego dokładnie dotyczy roszczenie,
sprawdzić, czy jest to kara umowna czy odszkodowanie,
zabezpieczyć umowę o zarządzanie,
zebrać korespondencję,
zachować zlecenia i protokoły,
ustalić datę działania lub zaniechania,
sprawdzić okres ubezpieczenia,
zgłosić sprawę ubezpieczycielowi,
nie usuwać dokumentów,
nie uznawać pochopnie odpowiedzialności bez analizy sprawy.

Szczególnie istotne jest prawidłowe rozróżnienie pomiędzy karą umowną a roszczeniem dotyczącym rzeczywiście wyrządzonej szkody.

Jak sprawdzić zakres polisy przed jej zakupem?

Przed zawarciem obowiązkowego OC warto zweryfikować:

dane ubezpieczonego,
okres ochrony,
sumę gwarancyjną,
informacje dotyczące działalności,
liczbę osób działających pod nadzorem,
zgodność polisy z wymaganiami rozporządzenia,
ewentualne dodatkowe zakresy dobrowolne.

W formularzu należy podać prawdziwe informacje o prowadzonej działalności i historii szkód.

Przejdź do kalkulacji obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Checklista ustawowych wyłączeń

Przy analizie roszczenia sprawdź:

Szkody w rzeczach osób bliskich

Czy szkoda dotyczy uszkodzenia, zniszczenia lub utraty rzeczy?
Kto jest właścicielem rzeczy?
Czy poszkodowany należy do grupy osób wskazanych w rozporządzeniu?
Kto wyrządził szkodę?

Kary umowne

Czy żądanie wynika z zapisu o karze umownej?
Czy oprócz kary występuje odrębna szkoda?
Jaka jest podstawa każdego z roszczeń?

Wojna, rozruchy, zamieszki i terroryzm

Co było rzeczywistą przyczyną szkody?
Czy szkoda powstała wskutek jednego z wyłączonych zdarzeń?
Jakie dokumenty potwierdzają przebieg zdarzenia?

Przeczytaj również

Podsumowanie

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości nie obejmuje trzech wskazanych w rozporządzeniu grup szkód:

szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych określonym osobom bliskim,
szkód polegających na zapłacie kar umownych,
szkód powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów, zamieszek i aktów terroru.

Pierwszego wyłączenia nie należy interpretować jako całkowitego braku ochrony wobec każdej osoby bliskiej. Dotyczy ono konkretnie szkód w rzeczach i dokładnie wymienionych relacji.

Wyłączenie kary umownej nie oznacza również automatycznie wyłączenia każdego odszkodowania wynikającego z tego samego zdarzenia. Kara umowna i rzeczywista szkoda mogą być odrębnymi roszczeniami.

Poza ustawowymi wyłączeniami ubezpieczyciel nie może umownie ograniczyć zakresu obowiązkowego OC wynikającego z rozporządzenia. Każda zgłoszona szkoda nadal wymaga jednak ustalenia odpowiedzialności zarządcy oraz związku zdarzenia z zarządzaniem nieruchomością.

Potrzebujesz obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości?

Oblicz składkę i uzyskaj ofertę obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

FAQ – wyłączenia obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości

Czy OC zarządcy obejmuje szkody wyrządzone rodzinie?

Rozporządzenie wyłącza szkody polegające na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy wyrządzone wskazanym osobom bliskim. Nie należy tego zapisu rozszerzać automatycznie na każdy rodzaj szkody każdej osoby bliskiej.

Czy OC zapłaci karę umowną nałożoną na zarządcę?

Nie. Szkody polegające na zapłacie kar umownych są wyłączone z obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Czy każde roszczenie wynikające z umowy jest karą umowną?

Nie. Kara umowna jest konkretnym roszczeniem wynikającym z odpowiedniego postanowienia umowy. Odrębne roszczenie odszkodowawcze wymaga osobnej analizy.

Czy OC obejmuje szkody powstałe podczas zamieszek?

Szkody powstałe wskutek rozruchów i zamieszek są wyłączone z obowiązkowego OC.

Czy szkody spowodowane aktem terroru są objęte?

Nie. Rozporządzenie wyłącza szkody powstałe wskutek aktów terroru.

Czy ubezpieczyciel może dodać dowolne wyłączenia?

Rozporządzenie stanowi, że ubezpieczenie obejmuje wszystkie szkody mieszczące się w ustawowym zakresie, z zastrzeżeniem wskazanych wyłączeń, bez możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.

Czy OC obejmuje własny majątek zarządcy?

OC chroni odpowiedzialność zarządcy wobec osób trzecich. Nie jest ubezpieczeniem jego własnego majątku.

Czy polisa obejmuje karę za opóźnienie?

Jeżeli jest to kara umowna naliczona zgodnie z postanowieniami umowy, obowiązkowe OC jej nie obejmuje.

Gdzie można obliczyć składkę obowiązkowego OC?

Kalkulację można wykonać na stronie:

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości – kalkulacja online.

Sprawdź aktualne oferty ubezpieczenia

Przejdź do formularza i wyślij zapytanie ofertowe online.

Przejdź do kalkulatora