OC zarządców nieruchomości

Działanie i zaniechanie zarządcy nieruchomości – jakie błędy obejmuje obowiązkowe OC?

Aktualizacja: 2026-08-28

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości obejmuje odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone zarówno przez nieprawidłowe działanie, jak i przez zaniechanie wymaganej czynności.

W praktyce szkoda nie zawsze jest skutkiem wykonania błędnego polecenia albo podjęcia niewłaściwej decyzji. Może również wynikać z braku reakcji na zgłoszenie awarii, nieprzekazania ważnej informacji, niedochowania terminu lub niewykonania czynności należącej do obowiązków zarządcy.

Rozporządzenie Ministra Finansów wskazuje, że obowiązkowe OC obejmuje odpowiedzialność cywilną zarządcy za szkody wyrządzone jego działaniem lub zaniechaniem, w okresie ubezpieczenia, w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Nie oznacza to jednak, że polisa pokrywa każdy błąd organizacyjny albo koszt poprawienia nieprawidłowo wykonanej pracy. Musi powstać szkoda, za którą zarządca ponosi odpowiedzialność cywilną, a zdarzenie musi mieścić się w ustawowym zakresie ubezpieczenia.

Oblicz składkę obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Co oznacza działanie zarządcy nieruchomości?

Działaniem jest aktywne podjęcie określonej czynności.

W kontekście zarządzania nieruchomością może to być między innymi:

wydanie polecenia wykonawcy,
zlecenie naprawy,
zatwierdzenie określonego zakresu prac,
przekazanie informacji mieszkańcom,
przygotowanie dokumentacji,
rozliczenie kosztów,
wybór sposobu usunięcia awarii,
organizacja przeglądu,
podjęcie decyzji dotyczącej utrzymania nieruchomości.

Samo podjęcie działania nie powoduje oczywiście odpowiedzialności. Problem może pojawić się wtedy, gdy czynność zostanie wykonana nieprawidłowo, a jej następstwem będzie szkoda.

Co oznacza zaniechanie zarządcy nieruchomości?

Zaniechanie oznacza niepodjęcie działania, które w określonej sytuacji powinno zostać wykonane.

Może chodzić o czynność wynikającą z:

umowy o zarządzanie,
obowiązujących przepisów,
zakresu powierzonych obowiązków,
procedur dotyczących nieruchomości,
informacji o istniejącym zagrożeniu,
wcześniejszych zgłoszeń mieszkańców,
konieczności zabezpieczenia nieruchomości.

Zaniechanie może polegać na całkowitym braku reakcji albo na podjęciu działania z nieuzasadnionym opóźnieniem.

Przykładem może być sytuacja, w której zarządca otrzymał informację o awarii, ale nie przekazał jej odpowiedniej osobie i nie zorganizował sprawdzenia instalacji.

Działanie i zaniechanie – najważniejsza różnica

Najprościej można przedstawić tę różnicę w następujący sposób:

Działanie – zarządca wykonał czynność, ale zrobił to nieprawidłowo.

Zaniechanie – zarządca nie wykonał czynności, którą powinien był podjąć.

Przykład działania:

Zarządca zleca naprawę, ale przekazuje wykonawcy błędne informacje dotyczące miejsca lub zakresu prac.

Przykład zaniechania:

Zarządca otrzymuje zgłoszenie awarii, lecz nie podejmuje żadnej czynności w celu jej sprawdzenia i usunięcia.

W obu przypadkach może pojawić się odpowiedzialność cywilna, jeżeli powstanie szkoda pozostająca w związku z zachowaniem zarządcy.

Czy każdy błąd zarządcy uruchamia polisę OC?

Nie.

Obowiązkowe OC nie jest ubezpieczeniem wypłacającym świadczenie za sam fakt popełnienia błędu.

Aby polisa mogła mieć zastosowanie, należy ustalić między innymi:

czy doszło do działania albo zaniechania,
czy czynność była związana z zarządzaniem nieruchomością,
czy powstała rzeczywista szkoda,
czy zarządca ponosi odpowiedzialność cywilną,
czy istnieje związek pomiędzy zachowaniem zarządcy a szkodą,
czy działanie albo zaniechanie miało miejsce w okresie ubezpieczenia,
czy nie występuje ustawowe wyłączenie,
jaka jest wysokość uzasadnionego roszczenia.

Jeżeli zarządca popełnił błąd, ale nie doprowadził on do szkody, może nie istnieć roszczenie odszkodowawcze objęte obowiązkowym OC.

Błędne zlecenie naprawy

Jednym z przykładów nieprawidłowego działania może być błędne przygotowanie zlecenia dla wykonawcy.

Zarządca może przykładowo:

wskazać niewłaściwe miejsce awarii,
zlecić nieodpowiedni zakres prac,
przekazać błędną dokumentację,
zaakceptować rozwiązanie niezgodne z ustalonym zakresem,
nie przekazać wykonawcy istotnej informacji technicznej.

Jeżeli wskutek błędnego zlecenia dojdzie do uszkodzenia mienia albo powiększenia istniejącej szkody, może pojawić się roszczenie wobec zarządcy.

Należy jednak ustalić również odpowiedzialność samego wykonawcy. Profesjonalna firma może odpowiadać za sposób realizacji powierzonych prac, dlatego jedna szkoda może wymagać analizy zachowania kilku podmiotów.

Brak reakcji na zgłoszenie awarii

Brak odpowiedniej reakcji na zgłoszenie jest typowym przykładem możliwego zaniechania.

Mieszkaniec może poinformować zarządcę o:

przecieku,
uszkodzeniu instalacji,
odpadającym elemencie elewacji,
niesprawnym oświetleniu,
niebezpiecznym stopniu,
uszkodzonych drzwiach,
awarii urządzenia wspólnego,
innym zagrożeniu dotyczącym nieruchomości.

Samo otrzymanie zgłoszenia nie oznacza jeszcze automatycznej odpowiedzialności za każdą późniejszą szkodę.

Trzeba ustalić:

kiedy zgłoszenie zostało przekazane,
jaka była jego treść,
czy wskazywało na pilne zagrożenie,
jakie obowiązki miał zarządca,
czy podjęto odpowiednie działania,
czy wcześniejsza reakcja mogła zapobiec szkodzie lub ograniczyć jej rozmiar.

Jeżeli zarządca miał możliwość podjęcia działań, ale bez uzasadnienia tego nie zrobił, zaniechanie może prowadzić do odpowiedzialności.

Opóźniona reakcja również może być zaniechaniem

Zaniechanie nie zawsze oznacza całkowity brak działania.

Może nim być również nieuzasadnione opóźnienie.

Przykładowo zarządca organizuje naprawę, ale robi to dopiero po wielu dniach, mimo że zgłoszenie wskazywało na ryzyko szybkiego zwiększenia szkody.

W takiej sytuacji trzeba ustalić:

jaka część szkody powstała przed zgłoszeniem,
jaka część powstała po zgłoszeniu,
czy zarządca mógł wcześniej zareagować,
czy opóźnienie zwiększyło zakres uszkodzeń,
jakie działania były możliwe w danych warunkach.

Odpowiedzialność może dotyczyć tej części szkody, która pozostaje w związku z opóźnieniem zarządcy, a nie automatycznie wszystkich następstw pierwotnej awarii.

Nieprzekazanie ważnej informacji

Zarządca może otrzymać informację, która powinna zostać przekazana:

właścicielowi nieruchomości,
zarządowi wspólnoty,
wykonawcy,
mieszkańcom,
firmie serwisowej,
pracownikowi odpowiedzialnemu za daną sprawę,
innemu podmiotowi uczestniczącemu w obsłudze nieruchomości.

Jeżeli informacja nie zostanie przekazana i wskutek tego powstanie szkoda, może być analizowana odpowiedzialność za zaniechanie.

Przykładem może być nieprzekazanie wykonawcy informacji o istniejącej instalacji albo niewysłanie do odpowiedniej osoby zgłoszenia dotyczącego zagrożenia.

Błąd w dokumentacji zarządcy

Działanie zarządcy może polegać również na przygotowaniu lub przekazaniu dokumentacji.

Potencjalny błąd może dotyczyć:

nieprawidłowych danych,
błędnych zestawień,
pominięcia istotnej informacji,
przekazania nieaktualnej wersji dokumentu,
niewłaściwego opisania zakresu prac,
nieprawidłowego rozliczenia,
błędnego przypisania kosztu,
niewłaściwego przygotowania zlecenia.

Nie każdy błąd dokumentacyjny powoduje automatycznie szkodę objętą OC.

Jeżeli jednak dokument zostanie wykorzystany do podjęcia decyzji, a jego nieprawidłowa treść doprowadzi do szkody, może pojawić się odpowiedzialność zarządcy.

Utrata albo nieprzekazanie dokumentów

W praktyce problem może dotyczyć również:

zagubienia dokumentacji,
braku jej przekazania po zakończeniu współpracy,
nieprawidłowej archiwizacji,
zniszczenia dokumentów,
braku możliwości odtworzenia ważnych informacji,
opóźnienia w udostępnieniu dokumentacji.

To, czy powstałe w związku z tym roszczenie jest objęte obowiązkowym OC, zależy od konkretnych okoliczności.

Trzeba ustalić przede wszystkim, czy doszło do szkody, za którą zarządca ponosi odpowiedzialność, oraz czy pozostaje ona w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Nieprawidłowe rozliczenie kosztów

Do potencjalnych błędów zarządcy mogą należeć również nieprawidłowości w rozliczeniach.

Może chodzić o:

zastosowanie niewłaściwych danych,
pominięcie wpłaty,
błędne przypisanie kosztu,
nieprawidłowe wyliczenie udziału,
przekazanie błędnego zestawienia,
wykonanie operacji na podstawie nieaktualnej informacji.

Sam błąd rachunkowy nie musi jeszcze prowadzić do odpowiedzialności ubezpieczeniowej.

Jeżeli można go poprawić bez powstania szkody, polisa OC nie musi mieć zastosowania.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy błędne rozliczenie powoduje rzeczywistą stratę finansową osoby trzeciej, a zarządca ponosi za nią odpowiedzialność.

Nieprawidłowy nadzór nad wykonywanymi pracami

Zakres obowiązków zarządcy może obejmować organizowanie albo nadzorowanie określonych prac.

Potencjalny błąd może polegać na:

niewłaściwym przekazaniu zlecenia,
braku kontroli wykonania zadania,
niezgłoszeniu zauważonych nieprawidłowości,
zaakceptowaniu prac niezgodnych z ustaleniami,
nieprzekazaniu wykonawcy istotnych informacji,
braku reakcji na oczywiste zagrożenie.

Nie oznacza to, że zarządca zawsze odpowiada za każdy błąd profesjonalnego wykonawcy.

Trzeba rozdzielić:

odpowiedzialność wykonawcy za jego własną usługę,
odpowiedzialność zarządcy za zakres powierzonych mu obowiązków,
odpowiedzialność innych osób uczestniczących w realizacji prac.

Wybór wykonawcy a odpowiedzialność zarządcy

Zarządca może być odpowiedzialny za organizację wyboru firmy wykonującej określone prace.

Przy ewentualnym roszczeniu mogą być analizowane takie kwestie jak:

sposób weryfikacji wykonawcy,
posiadane przez niego uprawnienia,
doświadczenie,
zakres zawartej umowy,
posiadanie odpowiedniego OC,
sposób przekazania zlecenia,
informacje dostępne zarządcy przed wyborem firmy.

Sam fakt, że wykonawca wyrządził szkodę, nie oznacza automatycznie winy zarządcy.

Może jednak pojawić się odrębne roszczenie dotyczące błędu przy wyborze, organizacji albo nadzorze, jeżeli takie czynności należały do obowiązków zarządcy.

Błąd osoby działającej pod nadzorem zarządcy

Zarządca może wykonywać czynności przy pomocy pracowników, administratorów, asystentów lub innych osób działających pod jego nadzorem.

Obowiązkowe OC obejmuje także odpowiedzialność zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem takich osób.

Przykładem może być sytuacja, w której pracownik:

nie przekazał zgłoszenia awarii,
wprowadził błędne dane,
przekazał wykonawcy nieprawidłowe informacje,
pominął ważny termin,
nie wykonał zleconej kontroli dokumentacji,
błędnie skierował korespondencję.

Istotne jest ustalenie, czy dana osoba rzeczywiście działała pod nadzorem zarządcy i wykonywała czynności związane z zarządzaniem nieruchomością.

Szczegółowe informacje:

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości a pracownicy i osoby działające pod nadzorem.

Pracownik a niezależny podwykonawca

Nie każda osoba lub firma wykonująca usługę na rzecz nieruchomości działa pod nadzorem zarządcy.

Niezależny podwykonawca może:

samodzielnie organizować swoją pracę,
posiadać własnych pracowników,
odpowiadać za sposób wykonania usługi,
działać na podstawie własnej wiedzy technicznej,
posiadać własną polisę OC.

W przypadku szkody wyrządzonej przez niezależnego wykonawcę trzeba ustalić, czy odpowiedzialność ponosi:

wykonawca,
zarządca,
właściciel nieruchomości,
inny podmiot,
kilka podmiotów jednocześnie.

Obowiązkowe OC zarządcy nie powinno być traktowane jako zastępstwo dla ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wykonawcy.

Brak kontroli terminów

Zarządzanie nieruchomością może wiązać się z koniecznością kontrolowania różnych terminów wynikających z umów, dokumentacji albo powierzonych zadań.

Potencjalne zaniechanie może polegać na:

nieprzekazaniu informacji o zbliżającym się terminie,
niewysłaniu dokumentu,
braku zlecenia określonej czynności,
niezorganizowaniu usługi w ustalonym terminie,
pominięciu obowiązku wynikającego z umowy.

Nie każdy niedotrzymany termin powoduje szkodę objętą OC.

Jeżeli skutkiem jest wyłącznie naliczenie kary umownej, należy pamiętać, że obowiązkowe OC nie obejmuje szkód polegających na zapłacie kar umownych.

Jeżeli natomiast w wyniku zaniechania powstanie odrębna rzeczywista szkoda, może ona wymagać osobnej analizy.

Kara umowna a szkoda wynikająca z zaniechania

Ta sama sytuacja może prowadzić do różnych roszczeń.

Przykładowo niewykonanie czynności w terminie może skutkować:

naliczeniem kary umownej,
powstaniem rzeczywistej szkody,
skierowaniem wobec zarządcy dwóch odrębnych żądań.

Obowiązkowe OC nie pokrywa samej kary umownej.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda rzeczywista szkoda wynikająca z tego samego zdarzenia również pozostaje poza ochroną.

Każde roszczenie trzeba zakwalifikować osobno.

Więcej informacji:

Jakich szkód nie obejmuje obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości?.

Czy obowiązkowe OC obejmuje rażące zaniedbanie?

Rozporządzenie określa ustawowy zakres obowiązkowego ubezpieczenia i wskazane w nim wyłączenia.

Ocena konkretnego roszczenia wymaga jednak analizy:

zachowania zarządcy,
rodzaju odpowiedzialności,
okoliczności zdarzenia,
związku szkody z zarządzaniem nieruchomością,
okresu ochrony,
przepisów dotyczących ubezpieczeń obowiązkowych.

Nie należy z góry zakładać ani automatycznej wypłaty, ani automatycznej odmowy wyłącznie na podstawie potocznego określenia zachowania jako „rażącego zaniedbania”.

Decydujące znaczenie mają przepisy i ustalone okoliczności konkretnej szkody.

Czy brak wiedzy o problemie wyłącza odpowiedzialność?

Nie zawsze.

Zarządca może twierdzić, że nie wiedział o określonej awarii albo zagrożeniu. Trzeba jednak ustalić, czy przy prawidłowym wykonywaniu obowiązków powinien był posiadać taką wiedzę.

Znaczenie mogą mieć:

wcześniejsze zgłoszenia,
dokumentacja,
protokoły,
wyniki kontroli,
wiadomości e-mail,
informacje przekazane pracownikom,
widoczny charakter uszkodzenia,
obowiązki wynikające z umowy.

Brak rzeczywistej wiedzy nie zawsze wyklucza możliwość postawienia zarządcy zarzutu zaniechania.

Szkoda powstała mimo prawidłowego działania zarządcy

Nie każda szkoda występująca w zarządzanej nieruchomości jest skutkiem błędu zarządcy.

Może dojść do zdarzenia spowodowanego przez:

nagłą awarię,
wadę urządzenia,
działanie mieszkańca,
niezależnego wykonawcę,
właściciela lokalu,
osobę trzecią,
zdarzenie, któremu zarządca nie mógł zapobiec.

Jeżeli zarządca prawidłowo wykonał swoje obowiązki i nie ponosi odpowiedzialności cywilnej, brak jest podstaw do wypłaty z jego OC.

Polisa chroni odpowiedzialność cywilną, a nie zapewnia odszkodowanie za każdą szkodę występującą na terenie nieruchomości.

Czy koszt poprawienia własnego błędu jest objęty OC?

Nie każdy koszt poniesiony przez zarządcę po wykryciu błędu stanowi szkodę osoby trzeciej objętą obowiązkowym OC.

Przykładowo może być konieczne:

ponowne przygotowanie dokumentu,
poprawienie zestawienia,
wykonanie dodatkowej pracy,
powtórzenie czynności,
poświęcenie czasu pracowników na usunięcie błędu.

Jeżeli koszt dotyczy wyłącznie prawidłowego wykonania własnego zobowiązania i nie powstała szkoda osoby trzeciej, obowiązkowe OC może nie mieć zastosowania.

Inaczej może być wtedy, gdy błędna czynność spowodowała rzeczywistą szkodę u klienta, mieszkańca, wspólnoty albo innego poszkodowanego.

Czy OC obejmuje utracone korzyści?

Roszczenie dotyczące utraconych korzyści wymaga szczegółowego wykazania.

Poszkodowany powinien wskazać między innymi:

jakiej korzyści nie uzyskał,
dlaczego jej utrata wynika z działania lub zaniechania zarządcy,
czy osiągnięcie tej korzyści było rzeczywiście prawdopodobne,
jaka jest wartość roszczenia.

Nie każda przewidywana albo hipotetyczna strata będzie uzasadnionym roszczeniem.

Możliwość zastosowania obowiązkowego OC zależy od odpowiedzialności zarządcy i związku roszczenia z zarządzaniem nieruchomością.

Dlaczego okres ubezpieczenia jest ważny?

Rozporządzenie wskazuje, że ochroną objęte są szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego w okresie ubezpieczenia.

W przypadku roszczenia zgłoszonego po dłuższym czasie trzeba ustalić:

kiedy podjęto błędne działanie,
kiedy doszło do zaniechania,
jak długo trwało zaniechanie,
który ubezpieczyciel udzielał wtedy ochrony,
czy pomiędzy polisami wystąpiła przerwa.

Data ujawnienia szkody albo otrzymania roszczenia nie zawsze musi być tożsama z datą działania lub zaniechania.

Dlatego zarządca powinien przechowywać wcześniejsze polisy i dokumentację dotyczącą wykonywanych czynności.

Zaniechanie trwające przez dłuższy czas

Niektóre zaniechania mogą mieć charakter długotrwały.

Przykładowo problem może polegać na braku reakcji przez kilka tygodni albo miesięcy.

W takim przypadku mogą pojawić się pytania:

kiedy zarządca powinien był podjąć działanie,
od kiedy brak działania można uznać za nieprawidłowy,
kiedy rozpoczął się proces powstawania szkody,
w jakim okresie szkoda się zwiększała,
która polisa obowiązywała w poszczególnych okresach.

Takie sprawy mogą wymagać dokładnej analizy dokumentacji, historii zgłoszeń i kolejnych okresów ubezpieczenia.

Dlaczego nie wolno pozostawiać przerwy między polisami?

Jeżeli zarządca stale wykonuje czynności, powinien posiadać nieprzerwaną ochronę.

Przerwa może spowodować, że działanie lub zaniechanie przypadające na okres bez polisy nie będzie objęte aktywną umową ubezpieczenia.

Przykład:

stara polisa kończy się 31 grudnia,
nowa zaczyna się 2 stycznia,
1 stycznia zarządca nie reaguje na pilne zgłoszenie.

Powstaje wtedy problem dotyczący działania bez wymaganego ubezpieczenia.

Więcej informacji:

Kiedy trzeba wykupić obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości?.

Czy ubezpieczyciel może wyłączyć zaniechania?

Nie może dowolnie ograniczyć obowiązkowego zakresu wynikającego z rozporządzenia.

Przepisy wyraźnie wskazują zarówno działanie, jak i zaniechanie zarządcy.

Ubezpieczyciel może jednak odmówić wypłaty, jeżeli:

zarządca nie ponosi odpowiedzialności,
nie powstała szkoda,
brak jest związku z zarządzaniem nieruchomością,
działanie lub zaniechanie nie miało miejsca w okresie ochrony,
występuje ustawowe wyłączenie,
roszczenie nie zostało wykazane,
suma gwarancyjna została wykorzystana.

Nie jest to tożsame z umownym usunięciem zaniechań z zakresu obowiązkowej polisy.

Więcej informacji:

Czy ubezpieczyciel może ograniczyć zakres obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości?.

Jedno działanie może spowodować wiele roszczeń

Jedna błędna decyzja lub jedno zaniechanie może spowodować szkody u kilku osób.

Przykładem może być brak reakcji na awarię, która prowadzi do zalania wielu lokali.

W takiej sytuacji:

źródłem szkód może być jedno zdarzenie,
poszkodowanych może być kilku,
każde roszczenie może dotyczyć innego mienia,
łączna wartość szkód może być wysoka.

Dlatego ważna jest nie tylko ocena zakresu ochrony, ale również odpowiednia suma gwarancyjna.

Więcej:

Jedno zdarzenie i wszystkie zdarzenia w obowiązkowym OC zarządcy nieruchomości – jak działa limit?.

Czy minimalna suma 50 000 euro wystarczy?

Minimalna suma obowiązkowego OC wynosi równowartość 50 000 euro.

Jest to wymagane przepisami minimum, ale nie zawsze optymalny poziom ochrony.

Przy wyborze sumy warto uwzględnić:

liczbę zarządzanych nieruchomości,
wartość obsługiwanego majątku,
liczbę pracowników,
zakres powierzonych czynności,
liczbę wspólnot lub klientów,
skalę nadzorowanych prac,
możliwość powstania kilku roszczeń,
wysokość potencjalnej pojedynczej szkody.

Szczegóły:

Minimalna suma obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości – jak przeliczyć 50 000 euro?.

Jak udowodnić działanie lub zaniechanie zarządcy?

Przy ustalaniu przebiegu zdarzenia duże znaczenie mogą mieć:

umowa o zarządzanie,
zakres obowiązków,
wiadomości e-mail,
rejestr zgłoszeń mieszkańców,
protokoły,
dokumentacja techniczna,
zlecenia dla wykonawców,
potwierdzenia odbioru korespondencji,
notatki służbowe,
nagrania,
zdjęcia,
zeznania świadków,
historia wykonywanych czynności.

Dokumentacja pomaga ustalić:

kiedy zarządca uzyskał informację,
jakie działania podjął,
kto otrzymał określone zadanie,
czy reakcja była terminowa,
kto odpowiadał za konkretną czynność,
czy szkoda mogła zostać ograniczona.

Jak zarządca może ograniczyć ryzyko zaniechań?

Podstawą jest właściwa organizacja pracy.

Warto wprowadzić:

rejestr wszystkich zgłoszeń,
terminy reakcji zależne od rodzaju problemu,
procedurę obsługi pilnych awarii,
potwierdzenia przekazywania zgłoszeń,
system przypomnień,
harmonogram wykonywanych czynności,
zastępstwa na czas nieobecności pracowników,
kontrolę realizacji zleceń,
archiwizację korespondencji,
okresową kontrolę spraw niezakończonych.

Zarządca powinien mieć możliwość ustalenia, kto otrzymał zgłoszenie, kiedy je przekazano i jakie działania zostały podjęte.

Jak ograniczyć ryzyko błędnych działań?

Przy aktywnych działaniach znaczenie mogą mieć:

dokładne opisywanie zleceń,
przekazywanie pełnej dokumentacji,
kontrola danych przed wysłaniem,
zatwierdzanie istotnych decyzji,
sprawdzanie uprawnień wykonawców,
wymaganie polis OC od zewnętrznych firm,
protokoły odbioru prac,
dokumentowanie zmian zakresu zlecenia,
potwierdzanie ustaleń w formie pisemnej.

Polisa OC jest zabezpieczeniem finansowym, ale nie zastępuje prawidłowej organizacji działalności.

Co zrobić po otrzymaniu roszczenia?

Po otrzymaniu roszczenia zarządca powinien przede wszystkim:

zabezpieczyć dokumentację,
ustalić przebieg zdarzenia,
sprawdzić zakres swoich obowiązków,
ustalić datę działania lub zaniechania,
sprawdzić polisę obowiązującą w tym okresie,
zebrać zgłoszenia, korespondencję i protokoły,
ustalić udział pracowników i wykonawców,
zgłosić sprawę ubezpieczycielowi,
podejmować działania ograniczające dalszą szkodę,
nie usuwać dokumentów i zapisów elektronicznych.

Nie należy pochopnie uznawać całego roszczenia bez ustalenia rzeczywistej odpowiedzialności i wysokości szkody.

Jak zgłosić szkodę z obowiązkowego OC?

Zgłoszenie powinno zawierać możliwie pełne informacje o zdarzeniu.

Mogą być potrzebne:

numer polisy,
dane zarządcy,
dane poszkodowanego,
opis działania lub zaniechania,
data zdarzenia,
data otrzymania zgłoszenia,
dokumenty dotyczące nieruchomości,
treść roszczenia,
kosztorysy i faktury,
zdjęcia,
dane wykonawców,
informacje o innych polisach.

Ubezpieczyciel analizuje następnie odpowiedzialność zarządcy, zakres obowiązkowej ochrony oraz wysokość roszczenia.

Jak wykupić obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości?

Kalkulację można wykonać online.

W formularzu należy podać między innymi:

dane firmy,
NIP lub REGON,
datę rozpoczęcia ochrony,
wybraną sumę gwarancyjną,
informacje o przychodach,
liczbę osób działających pod nadzorem,
historię wcześniejszego ubezpieczenia,
informacje o szkodach i roszczeniach.

Na podstawie przekazanych danych może zostać przygotowana oferta obowiązkowego OC.

Przejdź do kalkulacji obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Checklista – działanie i zaniechanie zarządcy

Przy analizie zdarzenia sprawdź:

Jaki obowiązek należał do zarządcy?
Czy zarządca podjął określone działanie?
Czy czynność została wykonana prawidłowo?
Czy zarządca nie wykonał wymaganej czynności?
Kiedy otrzymał informację o problemie?
Czy reakcja była odpowiednio szybka?
Czy działanie albo zaniechanie spowodowało szkodę?
Kto jeszcze uczestniczył w zdarzeniu?
Czy pracownik działał pod nadzorem zarządcy?
Czy wykonawca posiadał własne OC?
Jaka polisa obowiązywała w dniu działania lub zaniechania?
Czy roszczenie nie dotyczy kary umownej?
Jaka jest wysokość rzeczywiście udokumentowanej szkody?

Przeczytaj również

Podsumowanie

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości obejmuje odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone zarówno działaniem, jak i zaniechaniem.

Działanie może polegać na nieprawidłowym wykonaniu czynności, wydaniu błędnego zlecenia, przekazaniu nieprawidłowych danych albo podjęciu niewłaściwej decyzji.

Zaniechanie może polegać na braku reakcji na zgłoszenie, nieprzekazaniu informacji, pominięciu czynności albo nieuzasadnionym opóźnieniu działania.

Polisa nie pokrywa jednak każdego błędu automatycznie.

Konieczne jest ustalenie:

odpowiedzialności cywilnej zarządcy,
powstania rzeczywistej szkody,
związku szkody z zarządzaniem nieruchomością,
związku pomiędzy zachowaniem zarządcy a szkodą,
działania lub zaniechania w okresie ubezpieczenia,
braku ustawowego wyłączenia.

Ochrona obejmuje również odpowiedzialność zarządcy za osoby wykonujące czynności przy jego pomocy i działające pod jego nadzorem.

Nie oznacza to jednak automatycznej odpowiedzialności zarządcy za każdy błąd niezależnego wykonawcy.

Prowadzisz działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami?

Oblicz składkę i uzyskaj ofertę obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

FAQ – działanie i zaniechanie zarządcy nieruchomości

Co oznacza działanie zarządcy?

Jest to aktywne wykonanie określonej czynności. Odpowiedzialność może pojawić się, jeżeli czynność została wykonana nieprawidłowo i doprowadziła do szkody.

Co oznacza zaniechanie zarządcy?

Jest to brak podjęcia działania, które zarządca powinien był wykonać w określonej sytuacji.

Czy brak reakcji na zgłoszenie awarii może być zaniechaniem?

Tak, jeżeli zarządca miał obowiązek zareagować, a brak działania doprowadził do powstania albo zwiększenia szkody.

Czy każdy błąd zarządcy jest objęty OC?

Nie. Musi powstać szkoda, za którą zarządca ponosi odpowiedzialność cywilną, a zdarzenie musi mieścić się w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia.

Czy polisa pokrywa koszt poprawienia błędu?

Nie zawsze. Sam koszt prawidłowego wykonania własnego zobowiązania nie musi być szkodą osoby trzeciej objętą OC.

Czy OC obejmuje błąd pracownika?

Może obejmować odpowiedzialność zarządcy, jeżeli pracownik wykonywał czynności związane z zarządzaniem i działał pod jego nadzorem.

Czy zarządca odpowiada za każdego podwykonawcę?

Nie automatycznie. Trzeba ustalić samodzielność wykonawcy, zakres nadzoru oraz odpowiedzialność poszczególnych podmiotów.

Czy OC obejmuje karę umowną za zaniechanie?

Nie. Szkody polegające na zapłacie kar umownych są wyłączone z obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości.

Czy szkoda musi powstać w okresie polisy?

Rozporządzenie odnosi ochronę do szkód wyrządzonych działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego w okresie ubezpieczenia. Dlatego należy ustalić datę błędu albo niewykonania obowiązku.

Czy jedno zaniechanie może spowodować kilka roszczeń?

Tak. Przykładowo brak reakcji na awarię może doprowadzić do szkód w kilku lokalach.

Gdzie można obliczyć składkę?

Kalkulację można wykonać na stronie:

Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości – kalkulacja online.

Sprawdź aktualne oferty ubezpieczenia

Przejdź do formularza i wyślij zapytanie ofertowe online.

Przejdź do kalkulatora